Украина открывает рынок земли: основные возможности и вызовы для землепользователей и инвесторов

31 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла законопроект № 2178-10 (надалі – «Закон»), який з 1 липня 2021 року вводить ринок землі в Україні. Ця історична подія буде мати значні наслідки, як для громадян України, так і для держави в цілому.

Ми проаналізували запропоновані зміни і пояснюємо головні законодавчі новації.

Ключові питання:

  • Хто може набувати власності на землю сільськогосподарського призначення
  • Хто не може купувати українську землю
  • Порядок набуття права власності
  • Дії влади на наступні шість місяців

Хто зможе набувати право власності?

Відповідно до змін, які вносяться в Земельний кодекс України, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть:

  • громадяни України;
  • юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
  • територіальні громади;
  • держава.

Законом передбачено, що право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть також набувати банками, але лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Причому такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Стосовно обмеження іноземців в можливості набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення Законом передбачається, що іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (окрім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Проте Законом передбачається й можливість у майбутньому надання такого права іноземцям, але тільки після проведення референдуму.

Законом передбачається, що іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (окрім як у статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

В будь-якому разі не зможуть купувати українську землю:

  • юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України – йдеться про земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
  • юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
  • особи, які належать або належали до терористичних організацій;
  • юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
  • юридичні особи, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
    юридичні особи, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
  • фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
  • юридичні особи, створені за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Отже, Законом передбачене широке коло запобіжних заходів та обмежень для недопущення спекуляцій на ринку землі, а також для унеможливлення потрапляння земельних ділянок в «неправильні руки». Проте питання, як все це буде реалізовано на практиці, залишається відкритим.

Крім того, Закон вводить обмеження і щодо площі земельних ділянок, які можуть набуватися у власність.

Так, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів.

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів.

При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Цікавим моментом у вказаному Законі є те, що законодавець передбачив необхідність у набувача мати підтвердження законності коштів. Зокрема це буде мати значення, як у боротьбі з відмиванням доходів, так і в контексті сплати податків.

Варто відзначити, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється.

З метою реалізації положень Закону та його основної мети – відкриття ринку землі в Україні, передбачається такий порядок набуття права власності.

Купівля-продаж земельних ділянок буде здійснюватися з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

У разі якщо відповідно до Закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

Законом передбачено, що у разі порушення вимог щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду.

Також зміни торкнуться громадян, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.

Ці особи будуть мати право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.

На першому етапі дії Закону громадяни України зможуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га.

Відповідно до Закону, до 1 січня 2024 року:

  • громадяни України зможуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га.
  • забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів) є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

До 1 січня 2030 року:

  • ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Не оминула Верховна Рада і технічні аспекти питання

Так, передбачено, що програмне забезпечення Державного земельного кадастру буде підтримувати інформаційну взаємодію між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань з метою одержання інформації про загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності фізичної особи, а також юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є.

Вирішення технічної та організаційної складових будуть мати чи не найголовнішу роль у впровадженні змін та відкритті ринку землі в Україні.

Дії влади на наступні шість місяців для реалізації Закону

Кабінет Міністрів України зобов’язаний:

  • розробити та затвердити порядок здійснення фінансової підтримки громадян і юридичних осіб (у тому числі фермерських господарств) для придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
  • розробити та подати Верховній Раді України проект Закону України про внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо створення у складі спеціальних фондів державного та місцевих бюджетів Фонду розвитку сільських територій, кошти з якого спрямовуються на видатки розвитку: інфраструктури, енергозбереження, освіти та медицини у сільській місцевості та реалізацію державних програм розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників;
  • привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;
  • забезпечити перегляд і приведення відповідними центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.

Таким чином, прийняття Закону означає лише перший крок України для впровадження ринку землі, що в подальшому буде визначатись на рівні Кабінету Міністрів та Верховної Ради.

Висновок

Закон запрацює 1 липня 2021 року. Ось резюме найголовніших змін, які він несе Україні:

  • банки не зможуть купувати землю – тільки брати в заставу;
  • розрахунок за землю – виключно безготівковий з перевіркою походження коштів;
  • у перші два роки буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. З 2024 року обмеження складе до 10 тис. га в одні руки;
  • передбачено переважне право орендаря на покупку;
  • забороняється купувати землю в 50-кілометровій зоні від кордону;
  • право іноземців на землю можуть визначити тільки після референдуму;
  • набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення зможуть тільки українці, територіальна громада, держава, юридичні особи;
  • заборонено продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності;
  • встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок – не нижче нормативної грошової оцінки.